Terrenos Brujos: fraudes y engaños en ventas ilegales de terrenos
(12.01.2022) La venta ilegal de loteos, también conocidos como “Terrenos Brujos”, se ha transformado en una práctica habitual a lo largo del país. Generalmente, se trata de terrenos rurales que no cumplen con la norma contenida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en donde se establece la subdivisión predial urbana y rústica en relación con los planos reguladores comunales.
Para ahondar en el tema y conocer las principales problemáticas que acarrea este tipo de compraventa, en Oh! Citoyens Live conversamos con los expertos Grace Kelm, martillera pública y corredora de propiedades, y Nolberto Salinas, abogado especialista en derecho urbano.
Para Grace, la venta ilegal de terrenos “es un tema relevante hoy en día porque hay mucha gente que, lamentablemente, tiene toda una ilusión, es el sueño de su vida, trabajó toda su vida para terminar comprando algo que es lo que soñaron, su terrenito, con su casita, con su huerto quizás…pero, claro, hay mucha estafa, mucha estafa de personas bien ‘avispadas’ como dicen los chilenos y, bueno, hay que tomar precauciones”, advirtió.
En este sentido, la ley de Urbanismo y Construcciones, establece en su ordenanza general y en el decreto Ley 3.516 que la porción mínima para la compra de un terreno es de 0,5 hectáreas, que permite al comprador obtener un rol, cuestión que es sumamente importante, ya que, en palabras de la corredora “básicamente, estamos hablando del dueño de una propiedad y no de los derechos de uso y goce, que es lo que se está vendiendo hoy día”, puntualizó.
Sobre la norma, Nolberto explicó que “la ley en general establece que no pueden haber subdivisiones prediales inferiores a media hectárea, tienen que ser sobre 5 mil metros cuadrados hacia arriba, salvo en la región metropolitana. En la región metropolitana, a partir del año 2012, en el plan regulador metropolitano de Santiago se estableció que las subdivisiones prediales no pueden ser inferiores a 4 hectáreas, es decir, no pueden ser inferiores a 40 mil metros cuadrados, por lo tanto, una de las primeras recomendaciones que uno tiene que hacer es que cuando le estén ofreciendo una parcela de agrado en la región metropolitana de Santiago, primero sospeche si le están ofreciendo una de 5 mil metros cuadrados porque son re pocas las que quedan de esa porción o subdivisión”, apuntó.
El abogado recomendó además que al momento de tener una oferta, no hay que hacer consultas a través de redes sociales, sino que lo indicado es acudir al municipio de la comuna en donde se está ofertando el terreno, acercarse a la dirección de obras y solicitar el certificado de informes previos, el que tiene un costo menor y que permite ahorrarse problemas posteriores.
Salinas, advirtió también que debido a la expansión urbana en la región metropolitana se están terminando los terrenos agrícolas, por lo que las ofertas de este tipo debieran ser escasas o nulas.
Respecto de la compraventa, Kelm expuso que es necesario informarse y hacer una compra responsable ya que la ley no permite ignorancia, y señaló que “si uno compra algo que está mal, después no hay con quien quejarse”, y agregó que “es necesario que cada persona se haga responsable de lo que está comprando y, como dijo el abogado, que pida la inscripción de roles, que pida el dominio de la propiedad para ver quien es el dueño y que se asegure de que existan los planos inscritos en el conservador de bienes raíces, en la municipalidad, porque existen los planos de inscripción de roles con la subdivisiones”, argumentó.
La martillera contó además que “yo, por lo menos, lo que aconsejo a mis clientes es que cuando quieran comprar un terreno, que lo hagan por medio de un banco porque el estudio de títulos es exhaustivo”, aseveró, y añadió también que “no hay que omitir el trabajo de los abogados, porque es importantísimo hacer el estudio de títulos de los diez años anteriores, revisar bien de que no haya hijuelas de por medio, o que no haya reparticiones que quedaron por ahí perdidas”, acotó.
Kelm insistió en la responsabilidad al momento de comprar y agregó que “dentro de lo que uno compra, existe también el reglamento de copropiedad de cada proyecto, entonces, dentro del reglamento de copropiedades te pueden decir que no hay caminos, entonces todavía no le podemos dar la autorización para la construcción de su casa o que no puede eliminar más del 10% de los árboles, o del 30% según sea la región donde esté comprando y la norma reguladora de la comuna”, señaló.
El abogado señaló que los principales engaños se producen porque “el artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones prohíbe la celebración de cualquier tipo de contrato, venta, promesa de compraventa, reservas de sitios o cualquier tipo de contrato o cierre de negocio respecto de terrenos que destinados a la vivienda no estén debidamente urbanizados. Es decir, es una infracción a una norma de derecho público”, enfatizó.
Finalmente, Salinas explicó que, en este sentido, al ser una infracción al derecho público “significa que la promesa de compraventa es un título nulo, que no se sanea ni siquiera con el paso del tiempo”, dijo.
Puedes ver el capítulo completo en el siguiente enlace:https://www.youtube.com/watch?v=946FAFGVlxU&feature=youtu.be